Neues Leben im Stadtkern von Hohenems

Manuel Pestalozzi
28. Oktober 2022
Zur Wiederbelebung des historischen Zentrums von Hohenems sollen neben Sanierungen und Neubauten auch Anlässe wie der »kunterbunte Strossaleaba-Markt« an der Harrachgasse beitragen. (Foto © Ursula Dünser)

Die Kleinstadt Hohenems liegt gut 15 Kilometer südlich von Bregenz und zählt heute rund 17000 Einwohner*innen. Bis zum Zweiten Weltkrieg befand sich dort die größte jüdische Gemeinde Westösterreichs, was die Innenstadt wesentlich prägte. Heute ist das historisch bedeutsame Jüdische Viertel in einem beachtlich schlechten Zustand – auch wenn jüngst sehr viel geschehen ist: Dank der Initiative des Entwicklers Markus Schadenbauer wird intensiv an der Wiederbelebung des Zentrums gearbeitet. Sein außergewöhnliches Engagement für gemeinnützige und nachhaltige Projekte war Thema im Rahmen des 5. St. Pöltner Wohnbaudialogs, der am 6. Oktober im Museum Niederösterreich stattfand.

Moderator Reinhard Seiß, selbst Stadtplaner und Fachpublizist, erinnerte sich in seiner Einführung an seinen ersten Besuch in der Vorarlberger Stadt, bevor er das Wort an Markus Schadenbauer übergab. Er sei vom Ausmaß von Leerstand und Verfall schockiert gewesen. In unserem reichen und prosperierenden Land habe er das bis anhin nicht für möglich gehalten. 

Veränderung der Verkehrsführung als Startpunkt

Schadenbauer, ein studierter Wirtschaftsingenieur für Maschinenbau der TU Wien, ist seit über zwanzig Jahren Immobilienprojektentwickler. Er wohnt selbst in Hohenems und steckt eigenes Kapital in die Wiederbelebung des Stadtzentrums. In seinem Vortrag rekapitulierte er zunächst die ungewöhnliche Geschichte der Kleinstadt, die im 17. Jahrhundert von den örtlichen Grafen mit gezielten Ansiedlungen entwickelt wurde. Unter anderem stellten sie auch Schutzbriefe für Menschen jüdischen Glaubens aus. Dies erklärt, wieso sich die Stadt überhaupt zu einem Zentrum des jüdischen Lebens in Österreich entwickeln konnte.

Schadenbauers Unternehmen konzentriert sich auf die seit 2010 unter Denkmalschutz stehende Marktgasse, einst eine zentrale Durchgangsachse, und die von ihr nach Südwesten abzweigende Harrachgasse, die hineinführt ins Jüdische Viertel, das wiederum bereits in den 1990er-Jahren unter Schutz gestellt wurde. Beide Straßenzüge leiden seit längerer Zeit unter der Entwicklung des ganzen Rheintals hin zu einer einzigen großen Agglomeration. Die Belegungsdichte der Häuser nahm konstant ab, Verfall setzte ein.

Der entscheidende Anstoß zur Wiederbelebung des Zentrums war die 2010 erfolgte Umleitung des Verkehrs weg von der Marktgasse über eine Stadtspange. Zahlreiche Liegenschaften standen zum Verkauf. Ein Vorteil des bis dahin geringen Interesses am Zentrum war, dass dort kaum baulichen Sünden begangen worden waren. »Wir haben gesagt: Wir wollen denkmalgerecht hochwertig sanieren und maßvoll nachverdichten«, erinnerte sich Markus Schadenbauer in seinem Vortrag an die Situation. Hohenems habe ein hohes Kaufkraftpotenzial und traditionell ein gutes Kulturangebot, weshalb es durchaus Menschen gebe, die sich wieder ins Zentrum locken ließen. Der Investor setzte sich ein »belebtes, nachhaltiges Quartier mit regionalem Fokus« zum Ziel. Er bearbeitete nicht weniger als 30 bestehende Liegenschaften. Rund 70 private Investoren ließen sich bisher für den Kauf von sanierten Gebäuden gewinnen.

In die Villa von Iwan und Franziska Rosenthal soll nach der Sanierung das Literaturhaus Vorarlberg einziehen. Dahinter ist am südlichen Ende der Marktgasse das neue Rathaus geplant. (Visualisierung © Schadenbauer Projekt- und Quartierentwicklungs GmbH)
Ökologische und soziale Nachhaltigkeit

Konkret gehören zu den baulichen Eingriffen der Rückbau neuerer Ergänzungen, die Nachverdichtungen hinter der Marktgasse in zweiter und dritter Reihe, die Bewahrung historischer Innenhofsituationen und das Schaffen von öffentlichen Querverbindungen alle 60 bis 80 Meter. Umgesetzt wird all das schrittweise. Markus Schadenbauer erklärte, es werde stets ein Haus nach dem anderen in Angriff genommen. Maximal wurden bisher zwei Projekte gleichzeitig bearbeitet. 

Die sanierten Liegenschaften wurden an ein Nahwärmenetz angeschlossen, das von einer Hackschnitzelanlage gespeist wird. »Bei uns gibt es keine Styroporfassade und keine Wärmedämmverbundfassade, wir verwenden mineralische Farben, die Holzfenster werden lasiert«, zählte Schadenbauer die ökologischen Maßnahmen auf. Biberschwanzziegel von abgerissenen Häusern wurden für die Eindeckung sanierter Bauten genutzt. Wie bereits angetönt, gibt es auch Neubauten. Vor allem in der zweiten und dritten Reihe an der Marktgasse waren die gestalterischen Freiheiten größer. Es wurde auch ein Forum für Studierende des Erasmus-Austauschprogramms geschaffen.

Neben Wohneigentum gibt es im historischen Stadtzentrum auch Mietobjekte. Schadenbauer betonte in seinem Vortrag, er sei um einen guten sozialen Mix bemüht. Dies soll das Projekt auch sozial nachhaltig machen und einer negativen Entwicklung in der Zukunft vorbeugen.

Knifflige Aufgabe: kleine Geschäfte in den Erdgeschossen ansiedeln

»Das Schlüsselelement für die ganze Entwicklung ist aber die Handelsnutzung in den Erdgeschosszonen«, betonte Markus Schadenbauer. Aufgrund der bestehenden räumlichen Verhältnisse wurden Geschäfts- und Handelsketten von vornherein ausgeschlossen. Stattdessen orientierte sich der Investor an den »harten Nüssen«, welche an der Marktgasse trotz allem überlebt hatten, beispielsweise einem Uhrmacher, der auf mechanische Uhren spezialisiert ist. Schadenbauer half beispielsweise aktiv und erfolgreich bei der Suche nach einer Nachfolgeregelung für einen leidlich florierenden Buchladen. Sein einfaches Konzept lautet: keine Filialisten, sondern Spezialisten. Dies bedeutet für das Entwicklungsteam harte Knochenarbeit bei der Anwerbung und Betreuung von Unternehmen. Mit wöchentlichen Führungen bemüht man sich erfolgreich, das Vertrauen der Nachbarn zu gewinnen und zu erhalten. 

Die Stadt unterdessen förderte das Sanierungsprojekt mit der Schaffung einer Begegnungszone mit passender Außenraummöblierung und einer Verkehrsberuhigung.

Positive Zwischenbilanz, doch längst nicht am Ziel

Das Erneuerungsprojekt ist nicht abgeschlossen. Markus Schadenbauer kann für den Moment 42 neue Gewerbe von insgesamt 48, 130 neue Arbeitsplätze, 500 Bewohner*innen, 76 neue Wohnungen in Alt- und Neubauten sowie 40 Betten für Studierende bilanzieren. 120 weitere Wohnungen sind aktuell im Bau. Über 40 Millionen Euro wurden bisher investiert. Nächste Schritte sind die Sanierung der Villa Rosenthal im Jüdischen Viertel, in die das Literaturhaus Vorarlberg einziehen soll, und die Bebauung einer freien Parzelle am nördlichen Ende der Marktgasse: Als »Auftakt der Innenstadt« soll dort ein neues Rathaus entstehen.

Faszinierend an dieser Erneuerungsinitiative wirkt, dass sie auf einen eigentlichen »Mäzen« zurückzuführen ist, der mit der Region verbunden und am Ort ansässig ist. Die Maßstäblichkeit der Interventionen und ihr Wirkungsradius wurden mit einer gehörigen Portion Demut bestimmt. Umso energischer wünscht man solchen Initiativen Erfolg und hofft auf ihre Vorbildfunktion. Dazu gehört natürlich auch das Bekenntnis zur architektonischen Vielfalt in der zu bewahrenden historischen Einheit. »Wir haben 14 verschiedene Architekten bei knapp 30 Bauvorhaben eingebunden. Einer oder zwei wäre natürlich einfacher gewesen. Aber dann hätten wir die Vielfalt verloren«, sagt Markus Schadenbauer.

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